invespot

خرید ملک در پرتغال

آیا مایلید در پرتغال ملک بخرید؟ در این مقاله توصیه ­هایی را در مورد هرآنچه باید در این مسیر ازشان دوری کنید و هر آنچه باید توقع مواجهه با آنها را داشته باشید در اختیارتان می­ گذاریم. بهتر است قبل از خرید ملک در پرتغال با مقررات املاک و مستغلات آن آشنا شوید.

هنگام جست­ وجوی ملک فروشی در پرتغال، مهم است که از مراحل قانونی و ثبتی مرسوم، هزینۀ معاملات املاک، مالیات بر سود سرمایه و سایر هزینه­ های مربوط به خرید ملک در پرتغال آگاهی یابید. این راهنما توضیح می ­دهد که قبل از امضای قرارداد خرید ملک رویایی ­تان در پرتغال و نهایی کردن مراحل اخذ وام مسکن در پرتغال باید چه چیزهایی بدانید. آیا خانۀ بعدی­ تان در پرتغال ویلایی است یا از آن ملک­ های ساحلی آلگاروه؟

مواردی که باید قبل از خرید ملک در پرتغال در نظر بگیرید شامل نکات زیر است:

املاک و مستغلات در پرتغال

حدود سه چهارم افرادی که در پرتغال زندگی می­ کنند صاحب خانه­ های شخصی خودشان هستند و این آمار طی دهۀ گذشته ثابت مانده است.

در پرتغال محدودیتی در مورد مالکیت املاک از سوی اتباع خارجی وجود ندارد و شهروندان غیر اتحادیۀ اروپا در صورت خرید ملکی با ارزش حداقل 500000 یورو می ­توانند اجازۀ اقامت 5 ساله (معروف به گلدن ویزا) دریافت کنند. گلدن ویزا علاوه بر اجازۀ کار یا تحصیل در پرتغال، به شما این امکان را می­ دهد تا پس از پنج سال برای اقامت دائم اقدام کنید.

برای خرید ملک در پرتغال ، باید شمارۀ مالی شخصی (Numero fiscal de kontribuinte) داشته باشید که می­ توانید آن را از ادارۀ مالیات محلی خود تهیه کنید. اگر تصمیم گرفتید که یک حساب بانکی افتتاح کنید، شمارۀ مالی شخصی به طور خودکار به شما تعلق می­ گیرد. با اینکه لزوماً نیازی به افتتاح حساب بانکی ندارید، این کار می ­تواند هنگام نقل و انتقال پول و انجام پرداخت های مقرر در حین خرید خانه مفید باشد. اینوسپات تمامی این مراحل را برای شما انجام خواهد داد.

خرید ملک در پرتغال

آیا باید در پرتغال ملک اجاره کنید یا بخرید؟

«آیا باید خانه اجاره کنم یا بخرم؟» از رایج ترین سؤالاتی است که مهاجران هنگام ورود به کشور جدید از خود می ­پرسند. پاسخ به این سؤال به عوامل مختلفی بستگی دارد نظیر اینکه چه مدت زمانی قصد دارید در کشور جدید محل اقامت خود بمانید، و همچنین فاکتورهایی مانند بازار فعلی املاک و هزینه­های وام برای اتباع خارجی.

اقتصاد پرتغال پس از چندین سال رنج از بی­ ثباتی بازار ملک و افت قیمت مسکن، نشانه­ های بهبود نشان داده است.

اینکه شما باید خانه اجاره کنید یا بخرید تا حدّ بسیاری به مکانیت و نوع ملک بستگی دارد. اگرچه اجارۀ یک ملک انعطاف ­پذیری بیشتری در اختیارتان می گذارد، اما ممکن است اجارۀ بلندمدت یک ملک در مناطق تفریحی و تفرجگاه ­ها به دلیل محبوبیت­شان به این راحتی نباشد، آن هم در مناطقی که برخی از مالکان خوش دارند در ازای اجارۀ کوتاه ­مدت ملک­شان در ایام تعطیل اجاره ­های بالا دریافت کنند و در فصول خلوت سال املاک خود را خالی بگذارند.

با این حال، با نرخ بهرۀ پایین فعلی که واقعاً رقمی تاریخی در بازار ملک پرتغال محسوب می­ شود، خرید ملک در پرتغال گاهی اوقات ممکن است به مراتب ارزان­تر از پرداخت اجارۀ ماهیانۀ برای خریدار تمام شود. برای خریداران، قیمت املاک در پرتغال در حال افزایش است زیرا اقتصاد کشور رو به بهبود گذاشته، با این وجود کماکان این قیمت­ها پس از بحران اقتصادی یونان نسبتاً پایین هستند. در کل، قیمت­ها در ژانویۀ 2016 با 66/3٪ افزایش نسبت به سال گذشته به طور متوسط ​​به 1047 یورو برای هر متر مربع رسیده است.

اگرچه قیمت­ ها در حال افزایش است، اما احتمال می­ رود که سودکردن در بازار ملک پرتغال همچنان زمان ببرد. از آنجا که بازار ملک پرتغال تازه رو به بهبود گذاشته، این کشور هنوز نسبت به برخی از دیگر کشورهای اروپایی بازار مسکن پُر خطرتری دارد، اگرچه پتانسیل بازده بالاتر در بلندمدت نیز مطرح است. مالیات بر عایدی سرمایه نیز مخرجی است که می ­تواند بخش قابل توجهی از سود را (به ویژه برای افراد غیرمقیم) از آن خود کند. همچنین هزینه­ های خدمات بنگاه­ های ملکی و مشاوران املاک، بنابراین افرادی که قصد دارند زمان کمتری را در پرتغال سپری کنند باید ارزیابی کنند و ببینند که آیا می­ توانند هزینه­ های سرمایه­ گذاری خود را در کوتاه­ مدت جبران کنند.

چگونه می توان ملک فروشی در پرتغال پیدا کرد

آسان­ ترین راه برای یافتن ملک در پرتغال تماس با یک بنگاه املاک محلی مجرب است. اگرچه می­ توانید در برخی موارد فروش ­های خصوصی پیدا کنید که نیازی به بنگاه نباشد، اما چنین مواردی تقریباً نادر است. هرچند که متاسفانه اغلب قریب به اتفاق آنها فقط به زبان پرتغالی تسلط دارند و به همین دلیل اینوسپات گزینه‌ی معقولی برای خریداران فارسی زبان محسوب می‌شود.

همۀ بنگاه ­های املاک باید در پیشخوان دولت به ثبت رسیده و پروانۀ کسب داشته باشند (Associacao de Mediadores Imobiliarios). شما می ­توانید از طریق تماس با مؤسسۀ ساخت وساز و املاک متوجه شوید که آیا نمایندۀ موردنظر شما شمارۀ ثبت دارد یا خیر.

بنگاه­ های املاک و مستغلات در پرتغال به نمایندگی از سوی فروشنده و با دریافت کمیسیون کار می ­کنند، بنابراین گرچه هنگام خرید ملک در پرتغال نیازی به پرداخت هزینه ­های بنگاه معاملات ملکی نخواهید داشت، اما باید در نظر داشته باشید که قبل از شروع روال کارتان حتماً از یک منبع مستقل مشاوره­ های تخصصی دریافت کنید. مزیت اینوسپات اما در این است که بر خلاف بنگاه های محلی مامور و مشاور خریدار است. و از سوی او در فرآیند خرید ملک حضور دارد.

تبلیغات مربوط به املاک و مستغلات را می ­توان در روزنامه­ ها و جراید اصلی مشاهده کرد، از جمله:

خانۀ خودتان را در پرتغال بسازید

ساخت یک خانۀ شخصی در پرتغال پس از خرید یک قطعه زمین با کسب مجوز از سازمان برنامه ­ریزی شهری امکان­ پذیر است. شما می ­توانید جزئیات پروانۀ بهره ­برداری از زمین را از شهرداری منطقۀ مربوطه در شهرتان دریافت کنید.

سپس باید یک مهندس معمار و پیمانکار سازنده پیدا کنید. شما باید حداقل از سه تن از متخصصین استعلام بگیرید، اطمینان حاصل کنید که آنها کاملاً بیمه شده ­اند و نمونۀ کارهای قبلی ­شان را بررسی کنید، زیرا ممکن است پایین­ ترین پیشنهاد در بلندمدت بالاترین و بهترین ارزش پولی را برای­تان رقم نزند.

پیمانکاران و سازندگان مسئول هرگونه نقص جزئی که طی یک سالۀ اول ورود شما به خانه حادث شود می­ باشند. همچنین هرگونه نقص سازه تا پنج سال پس از اتمام کار به عهدۀ آنهاست. با توجه به این نکته، همیشه باید قبل از ورود به خانه یک برگۀ گزارش خرابی آماده داشته باشید تا در اسرع وقت بشود هرگونه نقص و مشکل احتمالی را گزارش داد.

خرید ملک در پرتغال
کمک هنگام خرید خانه در پرتغال

در حالی که هیچ طرح عمدۀ دولتی برای کمک به خریداران خارجی روی پله­ های نردبان مرتفع املاک پرتغال وجود ندارد، طرح گلدن ویزا که در بالا به آن اشاره کردیم، از همان زمان راه ­اندازی این برنامه در سال 2012 بین خریداران خارجی از محبوبیت بالایی برخوردار بوده است.

اگر قصد داشتید که برای گلدن ویزای پرتغال درخواست بدهید، در اینجا به برخی از شرایط لازم که بایستی اکیداً واجدشان باشید اشاره خواهد شد. به عنوان مثال، شما باید حداقل هفت روز در سال اول و 14 روز یا بیشتر در سال­ های بعدی مقیم پرتغال باشید. تا اواخر آوریل 2016، دولت 3247 گلدن ویزا و 3950 اقامت خانوادگی صادر کرده است. دربارۀ ویزا و مجوزهای اقامتی پرتغال بیشتر بخوانید.

خرید ملک در پرتغال: ارائۀ پیشنهاد قیمت و قرارداد خرید

وقتی یک ملک فروشی پیدا کردید که مایل به خرید آن بودید، توصیه می­ کنیم روی دریافت خدمات از یک وکیل مستقل سرمایه­ گذاری کنید، به ویژه اگر به زبان پرتغالی صحبت نمی­ کنید. وکیل شما می­ تواند وظیفۀ تایید و اعتبارسنجی اطلاعات مربوط به قرارداد را به عهده بگیرد و به شما کمک کند تا خانه را به خوبی بررسی کند و در صورت وجود مشکل متوجه آن شود. اینوسپات دقیقا در حال ارائه همین سرویس است.

همانند بسیاری از کشورهای اروپایی، طبق قانون باید یک دفتر اسناد رسمی برای امور حقوقی خود برگزینید. دفتر اسناد رسمی با وکیل مستقل تفاوت دارد، به این معنا که دفتر اسناد رسمی اساساً جایگاه حَکَم و واسطی را دارد که بر جریان معامله نظارت دارد. شما می توانید دفتر اسناد رسمی را به صورت محلی یا از طریق فهرست­ هایی مانند Notaries Europe یا فهرست دفاتر اسناد رسمی اروپا پیدا کنید.

وقتی پیشنهاد قیمت­تان پذیرفته شد، دفتر اسناد رسمی جزئیات نقل و انتقالات مالی معامله و همچنین جزئیات ملک مزبور را با سازمان ثبت اراضی و درآمد ملی بررسی می­ کند.

اگر همه چیز بر وفق مرادتان باشد و از ادامۀ کار راضی باشید، قرارداد را امضا خواهید کرد (Contrato de Promessa de Compra e Venda). پس از امضای این قرارداد، هر دو طرف از نظر قانونی موظف به نهایی­ کردن معاملۀ مزبور خواهند بود.

در این مرحله، از شما خواسته می­ شود تا قبل از واریز IMT (مالیات بر انتقال ملک که در پایین گفته می­ شود) پیش ­پرداخت بدهید و تاریخی را برای تکمیل پرداختی­ها معین کنید. سرانجام، «سند خرید و فروش» (Escritura Publica de Compra e Venda) امضا و ملک به نام شما ثبت می ­شود.

 

هزینۀ خرید خانه در پرتغال

تعدادی هزینه ­های مازاد نیز در بین است. شایانِ توجه ­ترین هزینه، مالیات انتقال املاک است (Imposto Municipal sobre Transmissoes، IMT). اگر این ملک محل اقامت اصلی­ تان باشد، نیازی به پرداخت IMT برای اولین 92،407 یورو از قیمت خرید نخواهید داشت. برای بالای این رقم، یک سیستم قیاسی استفاده می­ شود که رقم قابل پرداخت را کاهش می­ دهد. اگر در حال خرید خانه­ ای مختص مصارف تعطیلات هستید، باید 1٪ از 92،407 یوروی اول را پرداخت کنید.

هزینه های IMT برای ساکنان

سایر هزینه­ های این بودجه عبارتند از:

خرید ملک در پرتغال
تأمین بودجه برای خرید: سپرده ها و وام های پرتغالی

نرخ بهرۀ وام­ های مسکن در پرتغال در ژانویۀ 2016 به کمترین میزان خود یعنی 2/1٪ رسید که به طور قابل توجهی از اوج 72/2٪ در ژانویۀ 2012 به این رقم کاهش یافت. اکثریت قریب به اتفاق (3/92٪) افرادی که وام مسکن جدید در پرتغال می­ گیرند با نرخ ثابت برای بازپرداخت کمتر از یک سال و یا با نرخ بهرۀ متغیر برای بازپرداخت چندساله وام می­ گیرند، به این معنی که بازار در برابر تغییرات نرخ بهره بسیار آسیب پذیر است.

در حالی که وام­ دهندگان عمده در دورۀ بهبودی پرتغال به ارائۀ وام­ های مسکن ادامه می ­دهند، بازار طی پنج سال گذشته رو به کاهش گذاشته و وام­ های مسکن در ژانویۀ 2016، 8/3٪ نسبت به سال گذشته کاهش نشان داده است.

همانند خرید ملک در مکان­ های دیگر، میزان ودیعه یا پیش ­پرداختی که باید پرداخت کنید به شرایط فردی­تان بستگی دارد، اگرچه از زمان بحران مالی، شرایط وام ­دهی در پرتغال سخت ­تر از قبل شده، بنابراین حداقل باید 20٪ از قیمت خانه را در حساب­تان داشته باشید، به خصوص اگر مقیم و شهروند جدید هستید. بانک­ها نیز به دو صورت وام­ های بازپرداختی و وام ­های بدون بهره شرایطی را برای وام ­گیرندگان فراهم می­ کنند، با بازپرداخت­ هایی از 10 تا 30 سال، اگرچه وام­ های مسکن همگی باید تا سن 80 سالگی بازپرداخت و تسویه شوند.

فروش ملک در پرتغال

اگر قصد فروش ملک در پرتغال دارید، باید مالیات بر سود سرمایه را در محاسبات خود لحاظ کنید.

اگر ساکن پرتغال هستید، فقط باید 50٪ از سود خود را بابت مالیات بر سود سرمایه بپردازید، اگرچه می­توانید هزینه های هرگونه بهسازی و بازسازی را که در پنج سال گذشته روی ملک­تان اِعمال کرده ­اید از رقم نهایی سود کسر کنید. نرخ شما به شرایط­تان بستگی خواهد داشت، زیرا مالیات بر سرمایه در مالیات کلی درآمدتان در پرتغال لحاظ می­ شود. اگر رسماً مقیم پرتغال نیستید، باید نرخ ثابت 28٪از کلّ سود سرمایه را پرداخت کنید.

هنگام فروش خانۀ خود، باید هزینه ­های بنگاه مشاور املاک را لحاظ کنید چون می­ تواند بخشی از سود کلی شما را به خود اختصاص دهد. بنگاه­ های املاک در پرتغال مجازند بین 3-5٪ (به علاوه 23٪ مالیات بر ارزش افزوده) از ارزش ملک­تان را بابت حقّ­ الزحمه طلب کنند.

دیدگاهتان را بنویسید