خرید ملک در اسپانیا

آیا آرزو دارید که در ویلایی در کوستا دِل سول یا آپارتمانی زیبا در رامبلاس بارسلونا زندگی کنید؟ راهنمای ما برای خرید ملک در اسپانیا به شما خواهد گفت که چطور می­ توانید این آرزوی خود را محقق کنید از شرایط و پیش­نیازهای قانونی گرفته تا دردسرها و دام­ هایی که باید ازشان دوری کنید.

بازار املاک اسپانیا قلق خودش را دارد و بازاری است با هزار و یک ماجرا، پس ارزشش را دارد که قبل از خرید خانه در اسپانیا ابتدا خوب تحقیق کنید. اینکه بدانید از مقولۀ خرید خانه در اسپانیا چه توقعی دارید و می­ خواهید مالک چه جور مِلکی شوید می ­تواند از ایجاد هرگونه مشکل و دردسر در جریان استقرارتان در یک کشور خارجی برای زندگی جلوگیری کند. عواملی که باید هنگام خرید ملک در اسپانیا به آن واقف باشید شامل کلاهبرداری در ملک، مالیات بر سود سرمایۀ و نوسانات بازار املاک اسپانیا می ­باشند.

بیشتر بخوانید: چگونه می توان گلدن ویزای اسپانیا را دریافت کرد؟

مدت زمانیست که بازار مسکن در اسپانیا رونق گرفته و موجب شده تا سقوط ملک در سال ۲۰۰۸ که طی آن قیمت مسکن کاهش ۳۰ درصدی داشته به فراموشی سپرده شده و از سال ۲۰۱۶ روند مثبت خود را طی نماید.

خرید ملک و خانه در اسپانیا طرفداران زیادی از سراسر دنیا دارد که تا به امروز بیش از همه ملیت‌های فرانسوی، آلمانی، انگلیسی، سوئدی، بلژیک و ایتالیایی بیش از همه، علاقه خود را به زندگی در اسپانیا نشان داده‌اند. این حجم از طرفداری به علت اقتصاد قوی و وضعیت گردشگری خوب این کشور است.

کشور اسپانیا یکی از کشورهای مقصد برای بسیاری از سرمایه‌گذاران و مهاجران ایرانی به شمار می‌رود. به همین دلیل بسیاری از مخاطبین می‌خواهند اطلاعات بیشتری درباره شرایط خرید ملک اسپانیا و یا خرید انواع خانه و مستغلات در این کشور به دست آورند.

مهمترین دغدغه این سرمایه‌گذاران داشتن اطلاعات کافی و دقیق درباره مراحل قانونی خرید ملک در اسپانیا و یا رابطه بین اقامت اسپانیا با خرید ملک در آنجا است. در این مقاله به صورت خلاصه به این موارد اشاره خواهیم کرد. بدیهی است برای اطلاع از جزئیات شرایط حتماً باید به یک متخصص خرید ملک در اسپانیا مراجعه کنید.

مزیت بزرگ خرید ملک در اسپانیا، سرعت بالای اخذ گلدن ویزا تنها با 3 هفته اقامت بدون حضور 6 ماهه در این کشور می‌باشد و اگر شما موفق به اخذ اقامت اسپانیا شوید می‌توانید به کلیه کشورهای عضو شینگن سفر کنید. لازم به ذکر است که اخذ این اقامت علاوه بر خرید ملک از طریق تمکن مالی نیز امکان‌پذیر است که در این روش فرد باید نشان دهد درآمدی چهار برابر شاخص درآمد اسپانیا برای هر فرد در ماه را داراست؛ این مبلغ برای خود فرد در حدود ۲۵۰۰ یورو و برای دیگر اعضای خانواده ۵۵۰ یورو می‌باشد.

آموزش رایگان زبان اسپانیایی نیز از دیگر مزیت‌های خرید ملک و اقامت در اسپانیاست. از این رو پس از اخذ اقامت، همه اعضای خانواده می‌توانند در کلاس‌هایی که توسط شهرداری برگزار می‌شوند شرکت نمایند.

اسپانیا به عنوان دومین کشور از میان ۳۳ مقصد خریداران املاک شناسایی شده که علت آن توانایی خرید ملک با هر وضعیت مالی است.

خرید خانه در اسپانیا شرایط پیچیده و دشواری ندارد به غیر از داشتن موجودی کافی برای خرید یک خانه حداقل 500000 یورویی متناسب با تعداد اعضای خانواده. از مزیت‌هایی که خرید ملک اسپانیا دارد این است که برای سرمایه گذاری در این کشور لزوماً نباید تبعه آنجا باشید. علاقمندان میتوانند از طریق خرید انواع ملک مسکونی، تجاری و حتی زمین در اسپانیا سرمایه گذاری کنند و مورد حمایت دولت آن کشور قرار گیرند.

واجدین شرایط خرید خانه در اسپانیا عبارتند از تمام افرادی که توان تهیه مدارک زیر را داشته باشند:

در این بخش مراحل قانونی خرید را برای آن دسته از علاقمندان که قصد دارند از طریق خرید ملک در اسپانیا سرمایه گذاری کنند شرح خواهیم داد.

اولین مرحله، دریافت ویزای توریستی کشور اسپانیا است که باید از مبادی قانونی نسبت به دریافت آن اقدام گردد.

پس از خرید ملک و دریافت مجوز اقامت در این کشور (که مدتی به طول می‌انجامد) فرد می‌تواند به این کشور مهاجرت کند.

توجه داشته باشید که فرآیند خرید خانه در اسپانیا نیز مراحلی قانونی دارد که طبق قوانین مدنی اسپانیا اجرا خواهد شد. از این رو، فرد متقاضی باید به قوانین محلی این کشور آشنایی داشته باشد و یا از وکیل حقوقی در این رابطه استفاده کند تا استعلام‌های مورد نیاز از ادارات برق، گاز و آب را دریافت نموده و مراحل قانونی خرید ملک اسپانیا را طی نماید.

یکی از روش‌های مهاجرت به اروپا، دریافت اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک است. خریدن خانه در اسپانیا و گرفتن اقامت در صورت تمکن مالی بسیار ساده و سریع صورت می‌گیرد. دولت این کشور به کسانی که قصد مهاجرت به اسپانیا از طریق خرید ملک را دارند، «اقامت بواسطه سرمایه گذاری» اعطا خواهد کرد. با دریافت اقامت از طریق خرید ملک در اسپانیا، تمام اعضای خانواده شخص مقیم نیز به مجوز تحصیل رایگان، درمان رایگان، بیمه و اجازه کار دسترسی خواهند یافت. این امر می‌تواند هزینه های خانوار را به میزان زیادی کاهش داهد و پس از 5 سال، امکان دریافت پاسپورت اسپانیا نیز برای افراد خانواده فراهم خواهد شد. ایرانیانی که برای اخذ پاسپورت اسپانیا با خرید ملک برنامه ریزی می‌کنند معمولاً شهرهای بارسلونا، مایورکا، ماریلد و والنسیا را برای این کار ترجیح میدهد.

کسب اطلاعات بیشتر درباره شرایط اقامت اسپانیا با خرید ملک منوط به دریافت مشاوره با کارشناسان فعال در زمینه اخذ اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک است که تجربه کافی در این زمینه داشته و به قوانین محلی و دولتی این کشور نیز اشراف کامل داشته باشند. در هر صورت برای اقدام برای اخذ اقامت اسپانیا با خرید ملک نباید بی گدار به آب بزنید و پیش از آن تمام زوایای حقوقی آن را مورد بررسی قرار دهید. آگاهی از جزئیات حقوقی می‌تواند از دردسرهای احتمالی در آینده جلوگیری کند. ما به عنوان وکلای حقوقی خرید ملک در اسپانیا همراه شما خواهیم بود.

• هزینه مالیاتی:یکی از مهمتری بخش های مربوط به خرید ملک در اسپانیا، پرداخت مالیات انتقال مالکیت است. از آنجا که این نرخ به صورت محلی تعیین می‌شود لذا در نقاط مختلف کشور اسپانیا متفاوت است اما به طور متوسط معادل با 10 درصد ارزش ملک محاسبه خواهد شد.هزینه ثبت املاک و مستغلات:تغییر کاربردی و ثبت املاک نیز می‌تواند یکی از مراحل خرید املاک در اسپانیا باشد که بسته به شرایط هزینه های متفاوتی ایجاد خواهد کرد.هزینه امور اداری و رسمی:در کشور اسپانیا نیز مراحل قانونی خرید و فروش املاک توسط دفاتر اسناد رسمی پیگیری و ثبت می‌شوند. علیرغم این موضوع، حضور وکلای کارکشته طرفین نیز می‌تواند از بروز اشتباهات و سوبرداشت‌ها در هنگام خرید و فروش ملک جلوگیری کند. هزینه های مربوط به وکیل و دفاتر اسناد رسمی نیز جزو بخشی از هزینه ها و قیمت تمام شده خرید ملک در اسپانیا به شمار می‌رود.

مبالغ پرداخت ها و دیگر هزینه ها

خریدار معمولاً هزینه ­ها را پرداخت می­ کند اما شرایط از منطقه ­ای به منطقۀ دیگر متفاوت است. بسیاری از این هزینه ­ها قابل مذاکره هستند هیچ هزینۀ ثابت یا تعرفۀ خاصی برای وکلا یا بنگاه­ های املاک وجود ندارد. هزینه­ های پرداختی از سوی خریدار شامل موارد زیر است:

• مالیات انتقال ملک 6-10٪ (املاک موجود) / مالیات بر ارزش افزوده (یا IVA) 10٪ (املاک نوساز)
• هزینه های دفتر اسناد رسمی، مالیات سند مالکیت و هزینۀ ثبت زمین 1–5/2٪
• هزینه های حقوقی 2٪ (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده)
• هزینه های خدمات مشاوره و نظارت ۲٪ (که تنها هزینه ای است که اینوسپات در قبال خدماتش دریافت می‌کند)

مالیات بر سود سرمایه

مالیات بر سود سرمایه از سود فروش خانۀ شما پرداخت می­ شود، یعنی تفاوت بین قیمت خرید ذکرشده و قیمت فروش ذکرشده ، و این رقم در اسپانیا در حال حاضر بین 19 تا 23 درصد متغیر است.

اولین 6000 یورو – 19٪

6000 € – 50،000 € – 21٪

50،000 یورو + – 23٪

بنابراین اگر 200،000 یورو برای یک ملک بپردازید و آن را به مبلغ 350،000 یورو بفروشید، بر سود 150،000 یورویی خود مالیات بر سود سرمایه پرداخت خواهید کرد.

با توجه به سیستم طبقه ­بندی ، این مبلغ به 33.260 یورو می رسد. شما ممکن است بتوانید مالیات بر سود سرمایه را برای محاسبۀ تورم مطالبه کنید یا اگر ملک دیگری در اسپانیا خریداری کنید؛ یا اگر بیش از 65 سال سن دارید و به عنوان ساکن اصلی بیش از سه سال در این ملک به عنوان محل اقامت اصلی زندگی کرده باشید. در غیر این صورت، بر خلاف سایر کشورها، مالیات بر سود سرمایه صرف نظر از مدت زمانی که در این ملک زندگی کرده ­اید اعمال می ­شود. وضعیت اسکان شما نیز بر اعمال مالیات بر سود سرمایه تأثیری ندارد، زیرا مالیات بر سود سرمایه باید در اسپانیا برای املاک متعلق به اسپانیا پرداخت شود حتی اگر مقیم نباشید.

روند خرید ملک در اسپانیا معمولاً به شرح زیر می­ باشد. ابتدا خریدار پیشنهادی را معمولاً از طریق مشاور املاک فروشنده و بر اساس قیمت درخواستی مالک ارائه می­ دهد. اگر این مورد پذیرفته شود، خریدار و فروشنده نسخۀ اولیۀ قرارداد را امضا می­ کنند (contrato privado de compravento) و خریدار سپرده­ای پرداخت می کند که معمولاً 10٪ کلّ قیمت خرید آن ملک است. سپس خریدار هرگونه وامی را که نیاز دارد ترتیب می­دهد، گرچه باید قبلاً دربارۀ نیازهای مالی خود با وام ­دهنده مذاکره کرده باشد. قرارداد فروش (escritura de compravento) معمولاً در دفتر اسناد رسمی امضا می ­شود و در آن زمان قیمت فروش کامل، مالیات­ ها و سایر هزینه ­ها نهایی می ­گردند و سررسید آنها تعیین می­ شود.

توجه: این درست که برای خریداری املاک بالای ۵۰۰.۰۰۰ یورو شما قابلیت دریافت وام دارید، اما تجربه ما نشان می‌دهد که این مهم برای ایرانی ها قابلیت انجام ندارد. به علت عدم دسترسی بانک های اروپایی به پیشینه حساب خریداران ایرانی عملا تا اطلاع ثانوی شما فقط روی سرمایه‌ی در اختیار خودتان می‌توانید حساب باز کنید.

از نظر قانونی برای تکمیل فروش هیچ نیازی به خدمات دفاتر اسناد رسمی نیست. اما انجام این کار توصیه می­ شود و به هر حال بسیاری از وام­ ها و رهون به ثبت در دفتر اسناد رسمی نیازمندند.

فروشنده مسئول تمامی نقایص مستتر در ملک است که از چشم خریدار دور مانده باشد، حتی اگر خود فروشنده از وجود معایب و نقایص پیداشده آگاهی نداشته باشد. با این حال، در عمل جبران خسارت برای چنین نقص ­هایی ممکن است دشوار و نتیجتاً پرهزینه باشد.

پرداخت هزینه ­ها و مالیات­ های مربوط به خرید خانه می ­تواند توسط خریدار یا نمایندۀ آنها انجام شود. با این حال، اطمینان از پرداخت مالیات به عهدۀ خریدار است. خریدار همچنین مسئول ثبت ملک است. دفاتر اسناد رسمی ممکن است این خدمات را با پرداخت مبلغی انجام دهند، و یا ممکن است بدون اینکه ثبت کامل انجام شود، به دفتر ثبت احوال اعلام کنند که فروش انجام شده است. ما در اینوسپات بر ثبت تمامی فرآیند در دفتر اسناد رسمی علیرغم هزینه آن تاکید داریم.

هر وکیلی که در اسپانیا به شما سرویس می‌دهد  باید در کانون وکلای محلی (Colegio de Abogados) ثبت نام کرده باشد.

هر وکیل شمارۀ ثبت مخصوص به خود را دارد که می­ توانید درخواست کنید و تأییدیۀ وکیل مزبور را از کانون وکلا بگیرید. به طور طبیعی، داشتن شمارۀ وکالت ثبت­ شده در کانون وکلا ضامن صداقت یا صلاحیت وکیل مزبور نیست، اما تأکید بر این روال، حداقل استانداردی است که مورد قبول خواهد بود. در همکاری با اینوسپات وکیل رسمی شما پیش از عقد قرارداد به شما معرفی شده و شما قابلیت رهگیری شماره ثبت او را خواهید بود.

روش کار اینوسپات برای خرید ملک در اسپانیا بسیار واضح و ساده است. ما در ابتدا به شما فرمی را خواهیم داد تا پر کنید.

در قالب این فرم ما به سلیقه و نیت شما از خرید ملک در اسپانیا پی خواهیم برد. سپس مجموعه ای از املاک را به شما معرفی می‌کنیم. اگر از تعدادی از آنها خوشتان آمد، به یکی از دفاتر طرف قرارداد ما در ایران مراجعه کرده و پیش قرارداد را مطالعه و امضا می‌کنید. شما همچنین می توانید مستقیما این فرآیند را با دفتر اسپانیا پیش ببرید. سپس ما در اسپانیا در انتظار شما خواهیم بود. پس از انتخاب نهایی شما فرآیند قرارداد را تکمیل کرده و کار را تا به انتها با شما به پیش خواهیم برد.

موسسه مهاجرتی اینوسپات با سال ها تجربه در زمینه ثبت شرکت در امارات، می تواند شما را در این مسیر یاری رساند. برای مشاوره رایگان با کارشناسان مجرب ما در خصوص ثبت شرکت در امارات با شماره ۰۲۱۸۷۷۰۰۹۱۳ تماس بگیرید