invespot

خرید ملک در اسپانیا

آیا آرزو دارید که در ویلایی در کوستا دِل سول یا آپارتمانی زیبا در رامبلاس بارسلونا زندگی کنید؟ راهنمای ما برای خرید ملک در اسپانیا به شما خواهد گفت که چطور می­ توانید این آرزوی خود را محقق کنید از شرایط و پیش­نیازهای قانونی گرفته تا دردسرها و دام­ هایی که باید ازشان دوری کنید.

بازار املاک اسپانیا قلق خودش را دارد و بازاری است با هزار و یک ماجرا، پس ارزشش را دارد که قبل از خرید خانه در اسپانیا ابتدا خوب تحقیق کنید. اینکه بدانید از مقولۀ خرید ملک در اسپانیا چه توقعی دارید و می­ خواهید مالک چه جور مِلکی شوید می ­تواند از ایجاد هرگونه مشکل و دردسر در جریان استقرارتان در یک کشور خارجی برای زندگی جلوگیری کند. عواملی که باید هنگام خرید ملک در اسپانیا به آن واقف باشید شامل کلاهبرداری در ملک، مالیات بر سود سرمایۀ و نوسانات بازار املاک اسپانیا می ­باشند.

بیشتر بخوانید: چگونه می توان گلدن ویزای اسپانیا را دریافت کرد؟

بازار املاک اسپانیا

اسپانیا در جریان بحران مالی جهانی در سال ۲۰۰۷ و متعاقب آن سقوط بازار املاک متحمل رنج بسیاری شد. قیمت خانه ­ها تا 30 درصد کاهش یافت. پس از گذشت نزدیک به یک دهه، اکنون نشانه هایی پدیدار شده که گواهی می ­دهند این بازار عاقبت رو به بهبودی گذاشته است. شاخص ­ها خبر از افزایش قیمت سالانه در شهرهای بزرگ و تفرجگاه ­ها می­ دهند و رشد ملی افزایشی 4 درصدی را در سال 2017 نشان داد. پس از آن نیز سیر صعودی قیمت املاک همچنان ادامه یافته است.

تعداد معاملات نیز افزایش یافته­ اند و این مطلب متکی بر داده­ های موسسۀ ملی آمار است که نشان می­ دهد فروش در سال 2017، 16٪ و در سال ۲۰۱۸به میزان ۱۷٪ و نهایتا در سال ۲۰۱۹ به میزان ۱۵٪ بالا رفته است. سطح مالکیت خانه در اسپانیا بالاست به طوری­که در حدود 80٪ از ساکنان خانۀ خودشان را دارند و بسیاری از آنها بدون وام این کار را انجام می­ دهند.

آیا باید در اسپانیا ملک خرید یا اجاره کرد؟!

فرصت­ های اجاره در بعضی از مناطق اسپانیا محدود است. یکی از آژانس ­های املاک ادعا می­ کند که قیمت اجاره در شهرهای اسپانیا در طول سال تا حدّ 15٪ افزایش یافته است. این تا حدی به دلیل محبوبیت اجارۀ ویلا یا خانه برای تعطیلات کوتاه­ مدت است. اکنون، برخی از مقامات اسپانیا در تلاش برای مهار این روند هستند. مادرید تصمیم دارد قوانین جدیدی را برای تنظیم و تعیین برنامه برای اجازۀ اجاره در زمان­ های تعطیلات سال 2019 وضع کند. برای کسانی که در اسپانیا خرید و فروش می ­کنند، هزینه های معامله متوسط ​​و در حدود 10-15٪ از کلّ ارزش ملک است. برای کسانی که قصد اقامت کوتاه­ تری دارند، اگر میزان بالای مالیات بر سود سرمایۀ اسپانیا را در نظر بیاورید، اجاره می­ تواند به مراتب گزینۀ مناسب­ تری باشد که می ­تواند در جای خود مزایای خرید ملک در کوتاه ­مدت را جبران کند. بنابر این اگر تنها دلیل شما برای خرید ملک در اسپانیا گذراندن تعطیلات دو هفته ای تابستان است، ما به شما خرید ملک در اسپانیا را پیشنهاد نمی دهیم. اما اگر از طریق این سرمایه گذاری به دنبال تثبیت سرمایه خود و یا دریافت گلدن ویزای اسپانیا هستید،‌ اسپانیا گزینه ای عالی محسوب می‌شود.

خرید ملک در اسپانیا

آیا خارجی ها می توانند در اسپانیا ملک خریداری کنند؟

بله. خرید ملک در اسپانیا برای خارجی ­ها بدون محدودیت است: چه این ملک تجاری یا مسکونی باشد و یا زمین خالی. در حقیقت، اسپانیا همیشه از سرمایه گذاری خارجی­ها، چه سرمایه­ گذاران مقیم و چه غیرمقیم استقبال و آنها را به این کار تشویق می­ کند. شما برای این کاربه کد مالیاتی نیاز خواهید داشت که می­ توانید با مراجعه به ایستگاه پلیس این شماره را از طریق گذرنامۀ خود به دست آورید. این کار معمولاً برای شهروندان اسپانیایی یا شهروندان اتحادیۀ اروپا تنها یک روز کاری زمان می برد اما ممکن است برای دیگران چند هفته طول بکشد. وکلای اینوسپات این مهم را در فرآیند کار به عهده می‌گیرند.

ملک بخرید، ویزا بگیرید

در حال حاضر اسپانیا به مالکان املاک در اسپانیا برنامۀ گلدن ویزا پیشنهاد می­ دهد. گلدن ویزا یک نوع ویزای سرمایه گذاری است. اگر بیش از 500،000 یورو در املاک اسپانیا سرمایه­ گذاری کنید، یک یا چند ملک بخرید، طبیعتاً واجد شرایط ویزای اقامت خواهید شد. این موقعیت را نباید ابداً با اجازۀ کار اشتباه گرفت، اما شما با این ویزا امکان زندگی در اسپانیا را پیدا می­ کنید. در ادامه شما حتی قابلیت راه اندازی کسب وکار را نیز خواهید داشت.

خرید ملک در اسپانیا: از کجا می توان املاک و مستغلات پیدا کرد

از آنجا که خرید املاک در اسپانیا برای خارجی­ ها روند مشخص و پیش بینی پذیری دارد، وبسایت ها و آژانس ­های املاک تقریباً به هر زبان و ملیتی خدمات خود را ارائه می ­دهند. اینوسپات هم هم اکنون به زبان فارسی این امکان را برای ایرانیان سراسر دنیا مهیا کرده است. ، برخی از درگاه ­های آنلاین هزاران گزینۀ متنوع از املاک در اسپانیا را ذکر کرده ­اند. با این حال، این موارد بیشتر شامل خانه های ویلایی هستند، هرچند که در اینوسپات گستره‌ی بزرگی از خانه های ویلایی، آپارتمان ها، املاک تجاری و اداری و حتی کلبه در اسپانیا برای فروش ارائه شده است. این حجم از دسترسی به بازار اسپانیا بدون حضور موثر در اسپانیا میسر نبود.

مزایا و معایب پیگیری کار از طریق بنگاه معاملات ملکی و کارگزاران املاک

از آنجا که هزینۀ مشاورۀ بنگاه­ های معاملات ملکی یا کارگزاران املاک را طرف فروشنده پرداخت می­ کند، بهره­ مندی از خدمات افراد و واحدهای مزبور برای خریداران مزیت بزرگی محسوب می­ شود. بنگاه­ های املاک اطلاعات زیادی در مورد منطقه ارائه می ­دهند، دو زبانه هستند و اغلب با خریداران خارج از کشور سر و کار دارند. با این حال، مقررات حاکم بر آنها نسبتاً کم است و بنگاه ­ها و آژانس ­های املاک بسیاری نیز وجود دارند که در اوج بی­ اخلاقی و بدون اصول کارشان را پیش می ­برند، بنابراین حواس­تان خوب جمع باشد و اگر کسی پیش از عقد قرارداد رسمی طلب پیش ­پرداخت کرد و یا به دلایل مختلف مدام طلب پول کرد، شما با یک کلاهبردار روبرو شده اید. در اینوسپات قراردادهای رسمی تک زبانه و یا دو زبانه به انتخاب شما با شما بسته خواهد شد. و از قبل مسیر و جزئیات فرایند به اطلاع شما خواهد رسید.

بیشتر بخوانید: شرایط و مدارک لازم برای خرید ملک در ترکیه

املاک غیرقانونی

مدت­هاست که اسپانیا در بین خریداران خارج از کشور که به دنبال خانه های تعطیلات هستند محبوب بوده است. از اینرو به تکرار پیش آمده که شمار کثیری از خریداران بی ­تجربۀ خارجی، فرصتی برای توسعه­ دهندگان بی ­پروا و بنگاه­ های املاک طمع­کار فراهم کرده­ اند تا املاکی را بهشان بفروشند که قانونی و مشروع نیستند. در بعضی موارد، حتی پیش از ساخت بنا مجوز برنامه­ ریزی و احداث هم اخذ نمی ­شوند و سبب می گردند ملک مزبور در انتها از سوی مجریان دولت محلی تخریب گردد. در برخی موارد دیگر، کیفیت مصالح مورد استفاده برای ساخت ملک از بدو کار در پایین­ تر حدّ خود بوده و یا پایین ­تر از حدّ استاندارد تعیین ­شده از سوی متولیان مربوطه که در نتیجه سبب می ­شود ملک مزبور در انتها  تعمیرات پرهزینه ­ای روی دست مالکش بگذارد.

کارشناسان رسمی اتحادیه املاک اسپانیا با صدور اطلاعیه­ هایی به خریداران خارجی هشدار داده است که محتاط باشند و بی ­دلیل ریسک نکنند و کارهای پرخطر انجام ندهند. آنها توصیه می­ کنند، خریداران حداقل موارد زیر را مورد بررسی دقیق قرار دهند:

بیشتر این اطلاعات را می­ توان با رهگیری شمارۀ ثبت زمین ملک مزبور به دست آورد و با درخواست از طریق ایمیل، تلفن، نمابر یا مراجعۀ حضوری به آنها دسترسی پیدا کرد. با مراجعه به وبسایت ملی می­ توانید دفتر ثبت اسناد و املاک مناسب را پیدا کنید: www.registradores.org (فقط اسپانیایی). ما در اینوسپات قبل از هرچیز داده های فوق را در خصوص هر ملک پیشنهادی به شما بررسی می کنیم.

خرید خانه نوساز در اسپانیا

خرید یک خانۀ در دست ساخت یا نوساز در اسپانیا

بدترین کلاهبرداری املاک در اسپانیا، مانند هرجای دیگر ، شامل املاک ناتمام یا ساخته­ نشده است. هرچند ­که چنین نیات بدخواهانه ­ای نادر است، هنگام خرید ملکی که هنوز وجود ندارد باید احتیاط ­های لازم را انجام داد. شما حداقل باید:

پیشینۀ شرکت پیمانکار و سازندۀ مزبور را بررسی کنید و می­ توانید برای این کار به صورت آنلاین به www.registradores.org (فقط اسپانیایی) مراجعه کنید؛

از ثبت پروژه در دفتر ثبت اراضی اطمینان حاصل کنید؛

با اخذ استعلام از شهرداری منطقۀ مربوطه بررسی کنید و ببینید که آیا مجوز برنامه­ ریزی شهری آن زمین داده شده باشد؛

اگر از متن قراردادتان سر در نمی­ آورید آن را ابداً امضا نکنید؛

برای هر ترجمه از طرف مستقل از جریان معامله کمک بگیرید؛

برای تمامی مبالغ (نظیر پیش ­پرداخت) پرداختی به طرف مقابل (سازنده) و اینکه چطور خرج یا حفظ می­ شوند رسید و فاکتوری جهت اثبات مخرج آن هزینه طلب کنید؛

حتماً مدرک معتبر و امضاشده از طرف مقابل بگیرید تا درصورتی­که به هر دلیلی خانۀ شما ساخته نشد بتوانید کلّ پول­تان را پس بگیرید؛

شما به عنوان یک فرد غیرمقیم می­ توانید همچنین زمین بخرید و ملک خودتان را بسازید. در این حالت، مشاورۀ حقوقی مناسب بیش از پیش از اهمیت برخوردار است زیرا حتماً باید مطمئن شوید که قرارداد سفت و سختی برای احداث بنا با سازندگان و پیمانکاران بسته شود و به قول معروف حسابی محکم­ کاری شود.

در هر صورت شما برای همه ی موارد فوق می‌توانید به ما اتکا کنید. ما فقط و فقط وکلای شما هستیم و نه پشتیبان فروشندگان.

انتقال بدهی با ملک

در اسپانیا، هرگونه رهن یا بدهی مربوط به ملک هنگام فروش آن ملک به مالک جدید منتقل می­ شود. بنابراین بسیار مهم است که مطمئن شوید ملک موردنظر هنگام فروش بدهی نداشته باشد، یا در صورت وجود بدهی، ارقام مربوطه تحت پوشش قرارداد قرار گیرند. بدهی­ ها ممکن است شامل موارد زیر باشند:

روند خرید ملک در اسپانیا

روند خرید ملک در اسپانیا معمولاً به شرح زیر می­ باشد. ابتدا خریدار پیشنهادی را معمولاً از طریق مشاور املاک فروشنده و بر اساس قیمت درخواستی مالک ارائه می­ دهد. اگر این مورد پذیرفته شود، خریدار و فروشنده نسخۀ اولیۀ قرارداد را امضا می­ کنند (contrato privado de compravento) و خریدار سپرده­ای پرداخت می کند که معمولاً 10٪ کلّ قیمت خرید آن ملک است. سپس خریدار هرگونه وامی را که نیاز دارد ترتیب می­دهد، گرچه باید قبلاً دربارۀ نیازهای مالی خود با وام ­دهنده مذاکره کرده باشد. قرارداد فروش (escritura de compravento) معمولاً در دفتر اسناد رسمی امضا می ­شود و در آن زمان قیمت فروش کامل، مالیات­ ها و سایر هزینه ­ها نهایی می ­گردند و سررسید آنها تعیین می­ شود.

توجه: این درست که برای خریداری املاک بالای ۵۰۰.۰۰۰ یورو شما قابلیت دریافت وام دارید، اما تجربه ما نشان می‌دهد که این مهم برای ایرانی ها قابلیت انجام ندارد. به علت عدم دسترسی بانک های اروپایی به پیشینه حساب خریداران ایرانی عملا تا اطلاع ثانوی شما فقط روی سرمایه‌ی در اختیار خودتان می‌توانید حساب باز کنید.

نیازمندی های قانونی

از نظر قانونی برای تکمیل فروش هیچ نیازی به خدمات دفاتر اسناد رسمی نیست. اما انجام این کار توصیه می­ شود و به هر حال بسیاری از وام­ ها و رهون به ثبت در دفتر اسناد رسمی نیازمندند. فروشنده مسئول تمامی نقایص مستتر در ملک است که از چشم خریدار دور مانده باشد، حتی اگر خود فروشنده از وجود معایب و نقایص پیداشده آگاهی نداشته باشد. با این حال، در عمل جبران خسارت برای چنین نقص ­هایی ممکن است دشوار و نتیجتاً پرهزینه باشد. پرداخت هزینه ­ها و مالیات­ های مربوط به خرید خانه می ­تواند توسط خریدار یا نمایندۀ آنها انجام شود. با این حال، اطمینان از پرداخت مالیات به عهدۀ خریدار است. خریدار همچنین مسئول ثبت ملک است. دفاتر اسناد رسمی ممکن است این خدمات را با پرداخت مبلغی انجام دهند، و یا ممکن است بدون اینکه ثبت کامل انجام شود، به دفتر ثبت احوال اعلام کنند که فروش انجام شده است. ما در اینوسپات بر ثبت تمامی فرآیند در دفتر اسناد رسمی علیرغم هزینه آن تاکید داریم.

قانون خرید ملک در کشور اسپانیا

مبالغ پرداخت ها و دیگر هزینه ها

خریدار معمولاً هزینه ­ها را پرداخت می­ کند اما شرایط از منطقه ­ای به منطقۀ دیگر متفاوت است. بسیاری از این هزینه ­ها قابل مذاکره هستند هیچ هزینۀ ثابت یا تعرفۀ خاصی برای وکلا یا بنگاه­ های املاک وجود ندارد. هزینه­ های پرداختی از سوی خریدار شامل موارد زیر است:

مالیات بر سود سرمایه

مالیات بر سود سرمایه از سود فروش خانۀ شما پرداخت می­ شود، یعنی تفاوت بین قیمت خرید ذکرشده و قیمت فروش ذکرشده ، و این رقم در اسپانیا در حال حاضر بین 19 تا 23 درصد متغیر است.

اولین 6000 یورو – 19٪

6000 € – 50،000 € – 21٪

50،000 یورو + – 23٪

بنابراین اگر 200،000 یورو برای یک ملک بپردازید و آن را به مبلغ 350،000 یورو بفروشید، بر سود 150،000 یورویی خود مالیات بر سود سرمایه پرداخت خواهید کرد. با توجه به سیستم طبقه ­بندی ، این مبلغ به 33.260 یورو می رسد. شما ممکن است بتوانید مالیات بر سود سرمایه را برای محاسبۀ تورم مطالبه کنید یا اگر ملک دیگری در اسپانیا خریداری کنید؛ یا اگر بیش از 65 سال سن دارید و به عنوان ساکن اصلی بیش از سه سال در این ملک به عنوان محل اقامت اصلی زندگی کرده باشید. در غیر این صورت، بر خلاف سایر کشورها، مالیات بر سود سرمایه صرف نظر از مدت زمانی که در این ملک زندگی کرده ­اید اعمال می ­شود. وضعیت اسکان شما نیز بر اعمال مالیات بر سود سرمایه تأثیری ندارد، زیرا مالیات بر سود سرمایه باید در اسپانیا برای املاک متعلق به اسپانیا پرداخت شود حتی اگر مقیم نباشید.

انتخاب یک وکیل مطمئن

هر وکیلی که در اسپانیا به شما سرویس می‌دهد  باید در کانون وکلای محلی (Colegio de Abogados) ثبت نام کرده باشد. هر وکیل شمارۀ ثبت مخصوص به خود را دارد که می­ توانید درخواست کنید و تأییدیۀ وکیل مزبور را از کانون وکلا بگیرید. به طور طبیعی، داشتن شمارۀ وکالت ثبت­ شده در کانون وکلا ضامن صداقت یا صلاحیت وکیل مزبور نیست، اما تأکید بر این روال، حداقل استانداردی است که مورد قبول خواهد بود. در همکاری با اینوسپات وکیل رسمی شما پیش از عقد قرارداد به شما معرفی شده و شما قابلیت رهگیری شماره ثبت او را خواهید بود.

یافتن مترجم

اگر اینوسپات را برای همراهی خود در این فرآیند انتخاب کردید، باید بدانید که لیست بلند بالایی از مترجمین دو و یا حتی سه زبانه در اختیار ما است که با آنها در ارتباط کاری قرار داریم. وابسته به شهری که برای خرید ملک انتخاب کنید، قابلیت معرفی این مترجمین را به شما خواهیم داشت.

بازدید از املاک

روش کار اینوسپات بسیار واضح و ساده است. ما در ابتدا به شما فرمی را خواهیم داد تا پر کنید. در قالب این فرم ما به سلیقه و نیت شما از خرید ملک در اسپانیا پی خواهیم برد. سپس مجموعه ای از املاک را به شما معرفی می‌کنیم. اگر از تعدادی از آنها خوشتان آمد، به یکی از دفاتر طرف قرارداد ما در ایران مراجعه کرده و پیش قرارداد را مطالعه و امضا می‌کنید. شما همچنین می توانید مستقیما این فرآیند را با دفتر اسپانیا پیش ببرید. سپس ما در اسپانیا در انتظار شما خواهیم بود. پس از انتخاب نهایی شما فرآیند قرارداد را تکمیل کرده و کار را تا به انتها با شما به پیش خواهیم برد.

فرآیند داشتن یک پشتیبان واقعی را با اینوسپات لمس کنید...

دیدگاهتان را بنویسید