invespot

خرید ملک در فرانسه

آیا قصد دارید به فرانسه نقل مکان کنید؟ آیا تمایل دارید که یکی از املاک خود را به یک ملک در اروپا و مشخصا فرانسه تبدیل کنید؟

خرید ملک در فرانسه می ­تواند امری بسیار وسوسه­ انگیز باشد. 

به نسبت برخی از کشورهای دیگر در فرانسه احتمال اینکه خیلی بیشتر از بهایی که می ­پردازید مکانی مناسب با متراژی ایده ­آل پیدا کنید. 

تجسم خودتان در حالیکه دارید از خوردن یک دسر محلی  در تراس آفتابی­تان لذت می­ برید امری محتمل و اتفاقاً آسان است. با این حال، تصمیم­ گیری برای خرید خانه در فرانسه تعهدی بزرگ و قدمی بسیار مهم به شمار می ­رود. 

برداشتن یک قدم اشتباه به قیمت گزافی برای­تان تمام می­ شود. این راهنما نحوۀ یافتن  و خرید خانۀ رویایی فرانسوی­ تان را به خوبی شرح می­ دهد. این درست که فرانسه با خرید ملک در پرتغال و اسپانیا مستقیما به شما اقامت طلایی نمی‌دهد، اما راهکار بسیار ساده ای برای اخذ اقامت از طریق خرید ملک در فرانسه وجود دارد. در گفتگو با ما این راهکار را خواهید شنید. 

آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید ملک در فرانسه است؟

قیمت املاک در فرانسه، طی بحران اقتصادی جهانی روند نسبتاً خوبی داشت که این مطلب برخلاف برخی از همسایگان فرانسه، نظیر اسپانیا و هلند است زیرا قیمت املاک در این کشورها به ترتیب بیش از 20 و 40 درصد کاهش داشت. فرانسه یکی از اصلی­ ترین بازارهای مسکن در اروپا قلمداد می­ شود و رشد قیمت سالانۀ املاک در این کشور سرمایه­ گذاران بین­ المللی را به خود جلب می­ کند.

در واقع، در سه ماهۀ آخر سال 2017، قیمت­ها به نسبت سال قبل آن، 3/3٪  افزایش داشته که این عدد در رابطه با آپارتمان ­های قدیمی با هزینه ­های تعمیر و نگهداری بالاتر به 5/4٪ رسیده است. بیشترین افزایش قیمت در پاریس بود. املاک کلنگی در سه ماهۀ آخر سال 2017، 1/5٪ و با ورود به سال بعد، 6/8٪ افزایش قیمت داشته ­اند.

تا به اینجای سال 201۹، قیمت­ها همچنان بالا و رو به افزایشند. سطح معاملات در واقع اندکی کاهش یافت، به طوری که 42٪ از بانک­ها در فوریۀ 2018 گزارش کاهش درخواست­های وام دادند. رشد بازار املاک فرانسه از سال 2015 با نرخ پایین وام مسکن تقویت شد. در فوریۀ 2017، نرخ وام کماکان پایین ماند روی 61/1٪ در فوریۀ 2018.

با این وجود پیوستگی و استمرار تورم پایین، عملکرد ملک را بین 3 یا 4٪ پایین نگه داشته است. با این وجود، در سال 2018، تورم در حالتی پایدار شروع به افزایش کرده است از 3/1٪  در ابتدای سال  به 8/1٪  در آوریل.

یورو هم ضعیف­ تر از سال­های اخیر بوده. این بدان معناست که خریداران خارجی می ­توانند نرخ ارز جذاب­ تری برای سرمایه­ گذاری در ملک مورد نظرشان به دست آورند و اساساً هزینۀ کمتری به نسبت سال­های اخیر برای خرید ملک در فرانسه پرداخت کنند.

خرید ملک در فرانسه

آیا باید در فرانسه ملک خرید یا اجاره کرد؟

اگر از قبل در مورد محل زندگی­تان در فرانسه مطمئن هستید، آگاهی بیشتری نسبت به خرید مستقیم ملک برای خرید خواهید داشت. اگر اینطور نیست، پس اجارۀ ملک در بدو کار روش خوبی است برای کشف این مطلب و کسب اطلاعات بیشتر و دقیق ­تر دربارۀ املاک فرانسوی. اجارۀ ملک به شما این امکان را می ­دهد تا زندگی در فرانسه (و نه صرفاً تعطیلات فرانسوی) را از نزدیک تجربه کنید. آنچه ممکن است مکانی ساکت و خلوت در یک منطقۀ روستایی و صرفاً مکانی برای گذراندن تعطیلات باشد، می­ تواند خدمات کمی برای آنچه واقعاً برای زندگی روزمرۀ خود به آن نیاز دارید در اختیارتان قرار دهد. 

همچنین می­ توانید در زمان­ های مختلف سال بفهمید که یک مکان و موقعیت چگونه است. 

مکان گرم تابستانی ممکن است در زمستان سرد و تاریک باشد و چشم­ انداز بسیار متفاوتی ارائه دهد. این مکان که می ­شود گفت پایگاه موقتی شما برای ارزیابی موقعیت زندگی­تان در فرانسه بهترین گزینه است زیرا این امکان را به شما می­ دهد تا ملک مناسبی برای خرید پیدا کنید. از همه مهم ­تر، در این حالت اگر یک موقعیت اکازیون و درجه ­یک با ویژگی­ های عالی و دلخواه پیدا شود، خودتان در محل هستید و می ­توانید خریدتان را قطعی کنید. هرچند که این برنامه ریزی طولانی مدت معمولا فقط برای خانواده هایی که قصد سکونت دائم دارند کارساز است.

سرمایه گذاران معمولا به روشنی می‌دانند که قبل از هرچیز میزان بهره وری مالی ملک را باید در نظر قرار دهند و نه مسائل دیگر را. اینوسپات می تواهد در این زمینه به شما راهنمایی ارائه دهد.

بیشتر بدانید : مراحل و هزینه های خرید ملک در اسپانیا

یافتن ملک در فرانسه

برای یافتن املاک فرانسوی فروشی، می­توانید به صورت آنلاین، در روزنامه­ ها و نیازمندی­ های شهری در قسمت املاک و مستغلات با یک بنگاه املاک یا مشاورۀ املاک (un agent immobilier) یا حتی از طریق یک حراج عمومی (vente aux enchères) ملک دلخواه­تان را جست­ وجو کنید. خریداران بین­ المللی ممکن است بتوانند کارگزار یا مشاور املاکی پیدا کنند که به زبان انگلیسی مسلط باشد و بتواند در ادامه به این زبان مذاکره کند. بیشتر افراد در اغلب موارد سرآخر به سراغ مشاور املاک می­ روند زیرا این روال معمول­ تر است. حال سؤال اینجاست که اگر شما از یک کاردان برای این کار مشاوره نگیرید چطور می­ توانید ملک خوبی پیدا کنید؟

به دنبال کلیدواژه­ هایی از این دست باشید: FNAIM ، SNPI ، UNIS یا CNAB. این کلیدواژه ­ها نشان می­ دهند که مشاور املاک مزبور به یک سازمان ثبت شده تعلق دارد که دارای ضمانت مالی و بیمۀ مسئولیت بوده و حداقل یک نفر از کارمندان آن بنگاه برگۀ مجوز صنفی صادره از سوی پلیس استانی را دارد.

مانند هرجای دیگر، برخی از متخصصان صنعت املاک و مستغلات دست به اقدامات غیراخلاقی می ­زنند. به عنوان یک اقدام حمایتی محکم ­تر برای خریداران، دولت فرانسه «Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI)» شورای ملی معاملات و مدیریت املاک و مستغلات را در سال 2014 تأسیس نمود که نهادی است به نمایندگی از سوی دولت برای حفظ اخلاقیات حرف ه­ای و ایجاد مقررات برای متخصصان املاک و مستغلات و فعالیت­ های مربوط به املاک.

هنگام انتخاب یک مشاور املاک، از آنها بخواهید شما را در تنظیم و تهیۀ قرارداد فروش (compromis de vente )کمک کنند و با یک دفتر اسناد رسمی محلی که بخش حقوقی خرید را اداره می­ کند، ارتباط برقرار کنید. حتی اگر فروشنده قبلاً خودش یک دفتر اسناد رسمی آشنا داشته باشد، شما می­ توانید دفتر اسناد رسمی خودتان را معرفی کنید و بدین ترتیب هزینه ­های مربوطه بین دو دفتر اسناد رسمی تقسیم می­ گردد. مشاور املاک همچنین می ­تواند به شما در راه اندازی تسهیلات رفاهی ملک مزبور نظیر آب و برق و گاز و یافتن خدمات محلی کمک کند. بسیار مفید است که از مشاور املاک­تان بپرسید که چه خدماتی به شما ارائه می ­دهد.

بعد از اینکه مشاور املاک­تان را انتخاب کردید و از املاک فرانسوی بازدید نمودید، آنها معمولاً از شما می ­خواهند یک (bon de visite) یا رضایت از بازدید امضا کنید که گواهی می­ کند آنها گزینه­ های خوبی را به شما نشان داده­ اند.

در هر صورت در حال حاضر اینوسپات گزینه فارسی زبانی است که قابلیت هماهنگی تمام این موارد را دارد.

یافتن ملک در فرانسه برای خرید

طریقه خرید ملک در فرانسه

قرارداد

پس از یافتن ملک مورد علاقۀ خود در فرانسه، از بازدید آن به دفعات غافل نشوید زیرا بدین ترتیب اطمینان حاصل می­کنید که واجد شرایط و پیش ­نیازهای قیدشده در بخش نیازمندی­ ها (به زبان فرانسه) هست و دست­تان می ­آید که آیا بعد از خرید باید کارهای بیشتری انجام دهید یا خیر.

پس از آن، می ­توانید به مالک ملک مزبور پیشنهاد خرید بدهید. اگر آنها بپذیرند، شما باید یک قرارداد امضا کنید یا یک قرارداد یک­طرفۀ فروش (promesse unilatérale de vente) یا آنچه مرسوم ­تر است یک (compromis de vente) قرارداد فروش امضا کنید. این نوع قرارداد، اصولاً یک قولنامۀ خرید و فروش است، درحالی  که (promesse) یا پیش­ فروش معمولاً توسط کارگزاران املاک مورد استفاده قرار می­ گیرد که می­ خواهند گزینۀ خرید زمین یا ملکی را که ممکن است در پی اخذ مجوز سازمان برنامه ­ریزی شهری باشد یا پارامترهای ناشناختۀ دیگری دارد به دست آورند.

در قرارداد فروش، مالک قول می­دهد ملک را با قیمت معین به خریدار بفروشد و گزینه را برای مدت زمان محدودی (دو تا سه ماه) باز نگه دارد. خریدار 10٪ ودیعه می­گذارد و سند باید نزد مرجع متولی مربوطه به ثبت برسد (با پرداخت هزینه). در این مدت خریدار حق ندارد این ملک را به شخص دیگری بفروشد اما می­تواند پیش ­پرداخت خود را برداشت کند و سپرده را از دست بدهد.

در مورد قرارداد پیش ­فروش، هم خریدار و هم فروشنده توافق می­کنند که معامله را با قیمت مشخص قطعی کنند، خریدار 10٪ ودیعه می­گذارد و از نظر حقوقی این یک فروش نهایی به حساب می­آید. در صورت کنار کشیدن هر یک از طرفین ، طرف دیگر می­تواند اقدام قانونی کرده و خسارت خود را مطالبه کند. هر دو قرارداد را می­توان ظرف هفت روز ابطال کرد. در این مدت خریدار می­تواند بدون پرداخت جریمه انصراف دهد. اگر همه جزئیات خوب جلو برود، خرید ملک در فرانسه می‌تواند به سادگی خرید ملک در تهران باشد. 

پیش از امضای قرارداد خرید ملک در فرانسه

خوب و دقیق همۀ جوانب قراردادتان را بررسی کنید تا اطمینان یابید تمام جزئیاتش صحیح است. این مطلب باید شامل جزئیات کامل ملک (زیربنا و حدودات و مشاعات آن) باشد، دقیقاً آنچه در متن قرارداد فروش قید شده است ، مانند بناهای وابسته (ساختمان­ های فرعی)، وسایل و اتصالات، نتایج گزارشات قانونی مورد نیاز (گزارش عملکرد انرژی، بررسی برای موریانه­ ها ، حجم استفاده از آزبست و سرب در ملک مورد قرارداد و همچنین گواهینامه ­های ایمنی برق و گاز) و اینکه آیا شرایط تعلیق (بندهای مشروط) یا سایر موارد متضمن به افشای قانونی نظیر (vive cache) (نقایص و معایب مستتر)، و دیگر موارد حقوقی و منافع قانونی ممکن که مشمول ملک مورد قرار می­ شود، مانند اجاره ­نامه.

یک بند تبصره برای جریمه در قرارداد خود بگنجانید. به عنوان مثال ، اگر فروشنده – یا سایر ساکنان- پس از فروش، ملک را تخلیه نکردند، تخلیۀ ملک و تصرف آن از سوی مالک جدید، می ­تواند متصرفان را مشمول جریمه نماید.

همچنین باید جزئیات نحوۀ تأمین مالی خرید را هم ارائه دهید. اگر قصد خرید ملک را از طریق وام دارید، باید تبصره­ای باشد که جزئیات اصلی وام را توصیف کند و نشان دهد که فروش ملک تنها پس از تأمین وام مسکن مطلوب قابل انجام است. برای اخذ وام با نرخ مناسب، از یک کارگزار وام­ دهنده مانند Private Rate استفاده کنید که به مهاجران کمک می کند تا خانۀ رویایی خود را با تأمین مالی خریداری کنند. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد وام ­های مسکن، به راهنمای Expatica برای وام فرانسه مراجعه کنید.

بعد از اینکه قرارداد خود را امضا کردید

دفتر اسناد رسمی هرگونه ادعای حقوقی، مالی یا سایر ادعاها در مورد این ملک را بررسی خواهد کرد. این روال معمولاً حدود سه ماه به طول می ­انجامد اما گاهی اوقات هم بیشتر زمان می­ برد. هنگامی که این کار در حال انجام است، می­ توانید یک تاریخ اتمام تعیین کنید (هنگامی که acte de vente یا سند فروش را امضا می­ کنید). در ضمن ، ممکن است بخواهید یک ممیزی بنا انجام دهید، اگرچه خود محلی­ ها این کار را نمی­ کنند.

اگر قصد دارید خانۀ خود را در یک قطعه زمین بسازید یا یک ساختمان فعلی را به طور قابل توجهی تغییر دهید، باید مجوز بگیرید. شما باید برای صدور گواهینامه d’urbanisme (گواهی از سازمان برنامه ریزی شهری) اقدام کنید، یک مجوز برای تهیۀ نقشه­ های ساختمان خود ارائه دهید و سایر وجوه مربوط به مالیات یا هزینه­ های لازم به پرداخت را بررسی کنید.

در فرانسه، اموال همیشه به فرزندان می ­رسد. قبل از انجام مرحلۀ بعدی – امضای acte de vente – از یک دفتر اسناد رسمی مشاوره بگیرید.

هزینه ها و مالیات ها

هزینه ­ها ممکن است شامل هزینه­ های دفتر اسناد رسمی شود (که هزینه ­های معینی در ارتباط با روال فروش ملک را شامل می ­شود). دولت این هزینه ­ها را تعیین می کند و به رده­ای که مالیات ملک در آن می گنجد بستگی دارد. این موارد به شرح زیر است:

در کل، مجموع هزینه ­های مربوط به خرید ملک در فرانسه نمی ­تواند از 10٪ کلّ ارزش ملک فراتر رود.

هنگام خرید خانه در فرانسه باید تمبر باطل کنید. املاک بالای پنج سال 8/5٪ شارژ می­ شوند (البته برخی از آنها با 08/5٪ شارژ می­شوند). از خانه­­ های جدید 7/0٪  به­ علاوۀ 20٪ مالیات بر ارزش افزوده کسر می ­شود. بعضی از خانه ­ها TTC فروخته می­ شوند یعنی همۀ مالیات ­های قابل پرداخت در آن گنجانده شده است.

املاک مسکونی مشمول دو نوع مالیات هستند: مالیات زمین (taxe foncière) و مالیات محله (taxe d’habitation). این بدهی ­ها را باید هر سال تا تاریخ 1 ژانویه پرداخت کرد، بنابراین شما مبلغ متناسبی خواهید پرداخت.

سند فروش

پس از اتمام تمام بررسی­ ها و تسویۀ وجوه خرید، آماده ­اید تا برای امضای سند ملکی خود، acte de vente به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید. اگر فرانسوی صحبت نمی­ کنید، ممکن است لازم باشد با خودتان مترجم ببرید. قبل از امضای سند، مندرجات آن با صدای بلند برای شما قرائت خواهد شد. پس از آن، شما مالیات و هزینه­ های مختلف دیگر مربوط به آن را پرداخت می­ کنید. اسنادی به نام شما در سازمان ثبت اراضی به ثبت می­ رسد. اکنون شما مالک جدید ملک در فرانسه خواهید بود.

آیا برای خرید ملک در فرانسه باید شرایط خاص داشت؟

خیر محدودیتی برای خرید ملک در این کشور وجود ندارد. با داشتن ویزای توریستی نیز میتوان وارد کشور فرانسه شد و ملک خریداری کرد.

چگونه در فرانسه ملک پیدا کنیم؟

برای یافتن املاک فرانسوی فروشی، می­توانید به صورت آنلاین، در روزنامه­ ها و نیازمندی­ های شهری در قسمت املاک و مستغلات با یک بنگاه املاک یا مشاورۀ املاک (un agent immobilier) یا حتی از طریق یک حراج عمومی (vente aux enchères) ملک دلخواه­تان را جست­ وجو کنید. جزئیات را در سایت اینوسپات بخوانید.

حداقل میزان هزینه خرید ملک در فرانسه چقدر است؟

با حداقل 70 هزار یورو در کشور فرانسه می توان صاحب خانه شد.

آیا امکان اخذ اقامت با خرید ملک در فرانسه امکان دارد؟

با خرید خانه در این کشور میتوانید ویزای یکساله دریافت کنید و با تمدید آن به ویزای 5 ساله میتوان اقامت فرانسه را اخذ کرد.

۳ دیدگاه
  • سعید داستان
    ۵ بهمن, ۱۳۹۹ at ۷:۴۷ ق.ظ پاسخ

    با سلام خدمت شما ، من با کمک برخی از دوستانم که ساکن فرانسه هستند خانه ی مد نظرم را پیدا کردم درباره ی باقی مراحل لطفا توضیح دهید که چه کمکی میتونید بهم بکنید و هزینه ی اتمام کار و قرارداد چقدر هست؟؟؟

    • کارشناس محتوا
      ۲۹ اردیبهشت, ۱۴۰۰ at ۱۰:۳۸ ق.ظ پاسخ

      با سلام و وقت بخیر
      بسیار عالی تبریک. شما یک مرحله جلو هستید
      می توانید با دفتر تماس بگیرید تا از گام های بعدی پرونده خود مطلع شوید.

  • حسن گل پور
    ۷ بهمن, ۱۳۹۹ at ۱۱:۲۱ ق.ظ پاسخ

    سلام و خسته نباشید آیا در مدت ۵ سال ابتدایی ، محدودیت زندگی در کشورهای دیگر وجود دارد ؟؟؟

دیدگاهتان را بنویسید